前段时间，我看到网上有人感慨，说今年北京、深圳的人流量感觉没有往年那么猛，春运潮感觉比以往都要早很多。

　　就拿日本来说吧，日本90年代泡沫破裂的时候，城镇化率高达77%，现在基本稳定在80%左右的程度。

　　纽约2019年，人口密度已经高达1.07万人/平方米；东京，6400人/平方米；新加坡8357.6人/平方米等等。

　　这跟发达国家的城市化程度还有比较大的差距，真正计算我们大城市群、都市圈的城市化率，我们可能连40%不到。

　　我国14亿人口，按照城市化率80%来计算，未来大概有11.2亿的人口要居住在城市之中，大部分人的归宿可能都是去少数的几个城市群。

　　日本历史上经历过两次房地产危机，第一次之所以平稳落地，就 是因为城镇化率还没有见顶，购买力还有支撑。

　　目前，全国算得上号的城市群不超过5个，珠三角城市群、长三角城市群、京津城市群、成渝经济圈、长江中游城市群。

　　因为从发达国家的城市化来看，头部城市群的规模可能是第二大城市群的2-3倍还要多，这些都会具体地表现在房价之上。

　　深圳第三产业占GDP的比重2023年高达63.3%。2023年，杭州第三产业经济占比高达70%。

　　比如这两年很火的家庭收纳师、宠物上门喂养、以及最近出现的租房代看业务，都是现在核心1-2线城市出现的。

　　因为小城市人口持续流失，市场就会越来越狭小，最终可能学校、医院都会开始减少和合并，赚钱也会越来越难。

　　如果你的多套房子，依旧放在人口持续流失、出生率持续下滑、且没有产业支撑的小县城或者三四线城市。

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